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Como a intervenção estatal no mercado imobiliário aumentou o déficit habitacional
E como o “Minha Casa, Minha Vida” piorou tudo

De 2009 a 2015 (ano dos dados mais recentes), o déficit habitacional no Brasil aumentou 5,9%.

Coincidentemente, foi exatamente a partir de 2009 que a intervenção do governo no mercado imobiliário se intensificou visando exatamente a reduzir o déficit habitacional.

Não apenas a expansão do crédito imobiliário pelos bancos estatais aumentou acentuadamente a partir de 2009 (como será mostrado abaixo), como também foi em 2009 que o governo federal lançou o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), que tinha o objetivo explícito de reduzir o déficit habitacional por meio de financiamentos imobiliários voltados para as pessoas de mais baixa renda, estimulando esses indivíduos a tomar empréstimos para adquirir a casa própria.

O que houve?

As causas históricas do déficit habitacional

Com a inflação monetária e a consequente carestia se tornando galopantes ainda no fim da década de 1950, a contabilidade das empresas e dos bancos tornou-se extremamente distorcida (fenômeno detalhado neste artigo). Por causa do rápido aumento dos preços, as receitas se tornavam nominalmente maiores em um curto período de tempo e, consequentemente, prejuízos operacionais se transformavam em lucros ilusórios, os quais eram pesadamente tributados. Simultaneamente, o próprio custo de reposição de ativos aumentava acentuadamente. Isso foi aniquilando o capital de empresas e bancos. (Todo esse processo foi detalhado por Mario Henrique Simonsen em seu livro 30 anos de indexação).

Como consequência, os bancos reduziram a oferta de crédito, principalmente para a aquisição de moradias, chegando ao ponto de, em 1963, a concessão de um financiamento para a compra de um pequeno apartamento pela Caixa Econômica Federal depender da expressa autorização do presidente da República. 

Neste cenário, em agosto de 1964, foi criado o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), para tentar remediar os efeitos desastrosos da inflação no setor imobiliário. Obviamente, de nada adiantou, pois as causas da distorção do mercado imobiliário — a inflação galopante — continuaram intactas.

Assim, com o crédito ainda escasso, os edifícios residenciais passaram a ser construídos por meio do autofinanciamento dos condôminos, fenômeno que se manteve até meados da década de 1990. Nesse arranjo, os prazos de término das obras eram continuamente esticados, o que encarecia seus custos. 

Para completar, o incentivo ao investimento em imóveis residenciais para aluguel foi destruído pelas sucessivas leis do inquilinato, que prorrogavam por prazo indeterminado os contratos de locação residencial, determinando o congelamento ou o semicongelamento dos alugueis. 

O resultado foi a atrofia da indústria da construção civil e a proliferação das favelas, como manifestação ostensiva da crise habitacional gerada pelo estado. 

Isso durou até o início da década de 1990. Em 1997, foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que representou um avanço em relação ao SFH, pois adotava critérios mais de mercado. Mas era muito pouco e muito tarde.

Já no início dos anos 2000, o direito social à moradia foi constitucionalizado, passando a constar no art. 6º da Constituição Federal, em que constam os direitos sociais. Em meados de 2004, os bancos estatais começam a intensificar os empréstimos voltados à aquisição de imóveis. Em 2009, essa expansão se acelera. Simultaneamente, o PMCMV é instituído legalmente por meio da Lei 11.977/2009, ancorado nessa garantia constitucional.

A expansão do crédito e as distorções

Em meio à crise financeira americana, que temporariamente afetou os mercados de crédito ao redor do mundo, a expansão do crédito geral no Brasil, que era mais expressiva nos bancos privados, foi reduzida.

Assim, a partir de 2008, no intuito de enfrentar a crise internacional e manter a economia aquecida, o governo brasileiro intensificou suas ações com políticas anticíclicas: aumentou a oferta de crédito pelos bancos estatais, na modalidade "crédito direcionado".

Crédito direcionado representa os empréstimos que os bancos estatais são obrigados a fazer a juros abaixo da Selic. Em termos práticos, o Tesouro repassa dinheiro dos nossos impostos para os bancos, e estes então emprestam esse dinheiro cobrando juros menores que a taxa Selic.

E um dos setores mais privilegiados por essa expansão do crédito direcionado foi exatamente o setor imobiliário. As pessoas tomavam empréstimos para comprar imóveis e pagavam juros que chegavam a ser menos da metade da Selic. Isso só era possível porque o Tesouro, por meio de dinheiro de impostos, bancava a diferença.

O gráfico abaixo mostra a evolução dos empréstimos para a aquisição de imóveis. Dado que o Banco Central tem a péssima mania de descontinuar uma série histórica e criar outra nova, há duas linhas no gráfico, representando exatamente a mesma variável:

creditoimob.png

Gráfico 1: evolução do crédito para o setor habitacional. (Fonte: Banco Central)

Agora, compare isso à evolução do crédito total, para todos os setores, ofertado pelos bancos estatais (novamente, o Banco Central faz de tudo para atrapalhar, descontinuando uma série e criando outra em seu lugar, com dados revisados):

credi2.png

Gráfico 2: evolução do crédito dos bancos estatais para todos os setores da economia (Fonte: Banco Central)

Tendo em vista os gráficos, é possível destacar os seguintes impactos financeiros:

1) O saldo da carteira de crédito do financiamento imobiliário passou de R$ 48,9 bilhões, em janeiro de 2008, para R$ 500 bilhões ao final de 2015 (gráfico 1). Um aumento explosivo de 920%.

2) O saldo da carteira de crédito dos recursos direcionados cresceu de R$ 300 bilhões, no início de 2008, para R$ 1,6 trilhão ao final de 2015 (gráfico 2, linha azul). Aumento de 433%.

Em janeiro de 2008, o financiamento imobiliário representava 16% da carteira do crédito direcionado. Já ao final de 2015, representava 31,25%.

Isso significou um aumento de 95% na fatia que o crédito imobiliário passou a ocupar na carteira do crédito direcionado.

Mais crédito direcionado para a aquisição de um bem gera um efeito inevitável: aumento acelerado dos preços deste bem.

A evolução dos preços dos imóveis

Há dois índices oficiais utilizados para mensurar a evolução dos preços dos imóveis.

O Índice de Valor de Garantias Reais (IVG-R) estima os valores de imóveis residenciais utilizando os valores de avaliação dos imóveis dados em garantia a financiamentos imobiliários residenciais para pessoas físicas nas modalidades de alienação fiduciária e hipoteca residencial. Eis a evolução:

ivgr.png

Gráfico 3: índice de evolução dos valores dos imóveis residenciais

Observe que, de 2008 a meados de 2015, o valor dos imóveis aumentou 175%.

Já a Mediana dos Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (MVG-R) faz o mesmo cálculo do IVG-R, mas utiliza valores nominais em vez de um índice. Eis a evolução:

mvgr.png

Gráfico 4: mediana dos valores dos imóveis residenciais

Ou seja: qualquer que seja o mensurador, o preço dos imóveis aumentou aproximadamente 170% de 2008 a 2015. Tal aumento foi muito maior do que o aumento da renda das pessoas ocorrido à época.

As consequências nefastas do Minha Casa, Minha Vida

Para contrabalançar o encarecimento dos preços dos imóveis, o que dificultava o acesso dos mais pobres à casa própria, o governo recorreu ao Minha Casa, Minha Vida. Foi o caso clássico de uma intervenção feita para corrigir os efeitos não-premeditados de outra intervenção.

Só que, como era de se esperar, o PMCMV apenas agravou a situação. Um recente e abrangente estudo concluiu que esse programa do governo — o qual, vale lembrar, é um financiamento para a compra de imóveis — foi o fator preponderante para esse aumento generalizado dos preços dos imóveis.

A lógica é direta: os financiamentos imobiliários baratos e subsidiados pelo estado — via crédito direcionado — aumentaram a demanda geral por imóveis e, consequentemente, seus preços. Com os imóveis mais caros, os pobres foram empurrados para o Minha Casa, Minha Vida, um programa criado exatamente para tentar remediar os efeitos inflacionários nos imóveis causados pela expansão do crédito direcionado.

Por meio do MCMV, os pobres se endividaram a taxas de juros ainda mais baratas que as convencionais para comprar imóveis. Só que, ao incentivar adicionalmente essa demanda dos mais pobres por imóveis, os preços gerais dos imóveis subiram ainda mais.

Assim, o governo criou um programa (Minha Casa Minha Vida) para remediar os efeitos causados por outro programa (crédito direcionado barato para a compra de imóveis, utilizado majoritariamente pelos mais ricos, que possuem melhor histórico de crédito).

No final, tudo ficou mais caro. E a consequência é que os pobres ficaram ou sem capacidade de adquirir uma casa (indo para as favelas) ou extremamente endividados. Para agravar, vieram a depressão econômica e a acentuada queda na renda das pessoas, e o déficit habitacional, que deveria ter melhorado, piorou.

Por fim, e ainda segundo o estado, outra consequência não-premeditada criada pelo programa social foi que, com o aumento do valor dos imóveis, as famílias de menor renda se afastaram das sedes urbanas. Isso, por sua vez, demandará maiores investimentos na estrutura de mobilidade urbana. Ademais, por causa desse encarecimento dos imóveis, os pobres terão de acumular mais dinheiro caso queiram, no futuro, adquirir a casa própria — exatamente o oposto do objetivo do programa.

Conclusão

Os benefícios da intervenção estatal no mercado imobiliário, tanto por meio do crédito direcionado quanto pelo PMCMV, foram menores que os custos sociais observados. O objetivo de reduzir o déficit habitacional não só não foi cumprido, como foi agravado.

É verdade que os primeiros a aderir ao programa ganharam. Eles se endividaram a taxas baixas e conseguiram comprar imóveis quando estes ainda estavam baratos. Porém, isso se deu à custa dos últimos entrantes, que arcaram com os preços mais altos e com dívidas que se tornaram impagáveis.

É comum as políticas públicas no Brasil serem implantadas baseadas em intuições de quem ocupa o cargo governamental, e não em estudos que avaliem corretamente o alcance e a efetividade de suas ações — e, com poucas exceções, essa foi a regra na última década. Por isso, é urgente romper com o paradigma de "achismos" ao formatar políticas públicas.

No entanto, considerando que o Programa Minha Casa, Minha Vida serviu para capitalizar politicamente quem comandava a União — o que não deve ser alterado no governo Temer —, não é de se descartar a hipótese de que o real objetivo desse programa social, o de auferir popularidade a determinados políticos, tenha sido cumprido.


autor

Luan Sperandio
é graduando em Direito pela Universidade Federal do Espírito Santo (Ufes) e faz MBA em Liderança e Desenvolvimento Humano na Fucape Business School. Atualmente, é vice-presidente da Federação Capixaba de Jovens Empreendedores, e Diretor de Conteúdo do portal Ideias Radicais.


  • Luiz Moran  16/10/2017 14:28
    O Estado/Governo deveria atuar apenas na garantia das liberdades e na defesa dos cidadãos, protegendo a vida e as propriedades de cada um.

    Qualquer coisa além disso irá ferir as liberdades individuais.
  • Guilherme Oliveira  16/10/2017 15:18
    Luiz Moran

    Eu já ouvi dizer que na Bíblia fala do estado existir apenas para proteger a propriedade e vida do cidadão. É um assunto meio em OFF, mas quem souber deste assunto poderia me indicar onde exatamente se refere a atribuição do estado na Bíblia.
  • Little Brother  16/10/2017 19:55
    Guilherme, não tem isso na Bíblia. Mas tem um texto que fala sobre os reis, mais ou menos o que o Estado era na antiguidade:

    "E disse: Este será o costume do rei que houver de reinar sobre vós; ele tomará os vossos filhos, e os empregará nos seus carros, e como seus cavaleiros, para que corram adiante dos seus carros.
    E os porá por chefes de mil, e de cinqüenta; e para que lavrem a sua lavoura, e façam a sua sega, e fabriquem as suas armas de guerra e os petrechos de seus carros.
    E tomará as vossas filhas para perfumistas, cozinheiras e padeiras.
    E tomará o melhor das vossas terras, e das vossas vinhas, e dos vossos olivais, e os dará aos seus servos.
    E as vossas sementes, e as vossas vinhas dizimará, para dar aos seus oficiais, e aos seus servos.
    Também os vossos servos, e as vossas servas, e os vossos melhores moços, e os vossos jumentos tomará, e os empregará no seu trabalho.
    Dizimará o vosso rebanho, e vós lhe servireis de servos.
    Então naquele dia clamareis por causa do vosso rei, que vós houverdes escolhido; mas o Senhor não vos ouvirá naquele dia.
    Porém o povo não quis ouvir a voz de Samuel; e disseram: Não, mas haverá sobre nós um rei."
    1 Samuel 8:11-19
  • Adão  19/10/2017 15:43
    Boa
    Guilherme

    Isso é um claro recado do que é realmente o Estado moderno, o profeta Samuel já sabia no que daria, essa passagem está indicando que antes o povo de Deus(Israel) tinha os profetas, mas resolveu copiar as nações vizinhas que tinha reis. Agora o profeta está falando o que acontece quando o estado fica grande e poderoso, ele simplesmente arrasa as nossas casas, as nossas fazendas, os nossos filhos e filhas para trabalharem para eles e os resto pagar impostos para sustenta tal mordomia. Aliás uma das causas da divisão do Reino de Israel foi o alto custo para manter o Templo de Jerusalém, as 10 tribos do norte se separam pois queriam que esse custo fosse reduzido, levando a ruptura da unidade do reino, criando 2 reinos o do Norte(Israel, capital Samaria) e o do Sul(Judá, capital Jerusalém).
  • Carlos Machado  16/10/2017 21:24
    Jesus nunca pregou a proteção da propriedade privada. Ao contrário, mandava nos desapegar dela.
  • Everaldo  16/10/2017 22:36
    Jesus não apenas nunca defendeu o roubo, como também este é explicitamente condenado nos 10 mandamentos.

    Roubar significa subtrair propriedade privada de terceiros. Logo, condenar o roubo significa exigir respeito à propriedade privada. Impossível defesa mais explícita da propriedade privada do que essa.

    Quanto a se desapegar de suas posses, ora, isso não contradiz em nada a propriedade. Ao contrário, aliás. Aquilo que é seu você faz o que quiser. Inclusive dar aos pobres, voluntariamente. O que não pode é coagir. O que não pode é defender o roubo de terceiros para dar aos pobres.

    Aponte-me, por favor, alguma passagem em que Jesus defendeu o roubo de terceiros para dar o esbulho aos pobres.
  • Isaias Lobao  17/10/2017 16:37
    Sim, é verdade. De acordo com Romanos 13:1-7, o governo civil deveria se limitar a aplicação da lei. Punir os malfeitores e premiar os honestos. Se alguém quiser se aprofundar neste tema, indico o excelente livro de Joe Morecraft, ...E justiça para todos, editora monergismo. Segundo a Bíblia, o governo civil não é responsável por saúde, educação, ou bem-estar. Tudo isso, segundo a Bíblia, pertence ao individuo, a família, à igreja e as associações voluntárias. De acordo com Romanos 13, o governo civil está excluido da responsabilidade de planejar, regulamentar e controlar pessoas e propriedades, contratos, escolas, igrejas, comércio e indústria.
  • Kelvin  16/10/2017 15:30
    Leandro, como você é um homem paciente, gostaria de te perguntar sobre um assunto diferente.

    Você compartilha da tese de muitos historiadores que a revolução industrial foi financiada com o ouro brasileiro?
  • Leandro  16/10/2017 16:45
    Essa tese foi difundida, se não me engano, por Eduardo Galeano. E não faz nenhum sentido.

    Ouro é um meio de troca. Não é um bem de capital. O que permitiu a Revolução Industrial foi a acumulação de capital. Por si só, o ouro não gera nenhuma acumulação de capital, assim como o Brasil possuir US$ 370 bilhões em reservas internacionais (o dólar hoje possui a mesma função do ouro de antigamente) não nos garante nenhum avanço tecnológico por si só.

    Essa posição do Galeano advém do velho fetiche comunista de ver o dinheiro como riqueza e não como um simples meio de troca. Socialistas (e ignorantes em economia em geral) tendem a ignorar a distinção básica entre dinheiro e riqueza. Dinheiro é apenas o meio de troca. Dinheiro não pode produzir riqueza do nada. A riqueza é algo que, para ser produzida, é necessário haver poupança, acumulação de capital, investimento e trabalho. Para haver trabalho remunerado é necessário haver acumulação de capital. E acumulação de capital pressupõe poupança.

    Aumentar o estoque de dinheiro em uma economia -- no caso, o ouro levado pela Inglaterra -- não aumenta a riqueza desta economia. Aumenta apenas os preços. Inundar uma economia com dinheiro (ouro) não vai fazer com que os bens de capital necessários para os processos de produção surjam do nada. Imagine aquela ilha do seriado Lost, onde os sobreviventes de um desastre aéreo tentam se manter vivos diariamente. Em qual cenário os sobreviventes estariam melhor: naquele em que todos têm uma valise cheia de dinheiro, ou naquele em que todos têm um arpão e uma rede de pescas (seu capital)? O mesmo raciocínio se aplica à economia real. O que importa não é a quantidade de dinheiro em circulação, mas sim a quantidade de capital acumulado pela economia.

    Não fosse ouro, seria outra a moeda de troca na Inglaterra.

    "Ah, mas a Inglaterra pode ter utilizado o ouro para importar bens de capital!" Em teoria, sim. Mas de quem? Quem naquela época miserável seria capaz de ofertar máquinas e equipamentos em massa para a Revolução Industrial?
  • Kelvin  16/10/2017 18:59
    Eu estava lendo sobre o ciclo de ouro no Brasil e me deparei com essa suposta evidência histórica, na qual afirmam que Portugal era extremamente dependente do comércio com a Inglaterra, para pagar os déficits comerciais ou dívidas usaram o ouro brasileiro recheando de reserva os bancos ingleses, mudando o centro financeiro de algum país europeu - possivelmente Amsterdã - para Londres, algumas fontes indicam que 60% de todo o ouro explorado ia direto para a Inglaterra. Com todo esse ouro em reserva dos bancos ingleses, ajudou a financiar a revolução industrial no período seguinte, acho que um dos ilustres que descreveu isso foi o historiador e economista alemão Werner Sombart.

    Ainda falando sobre ouro, um padrão-ouro depende da quantidade ou do preço do mesmo? Eu sempre ouvi falar que depende ou do preço ou da quantidade de ouro, por exemplo o Brasil com uma quantidade menor de 100 toneladas reservadas fica impossível implantar o padrão-ouro.
  • Felipe  16/10/2017 14:56
    Como já tinha explicado Mises: o intervencionismo é um caminho sem volta e só pode ser corrigido com uma ruptura total.

    Um intervencionismo inicial gera distorções não-premeditadas, as quais necessitam de uma nova intervenção apenas para corrigir essas distorções criadas pelo intervencionismo inicial. E essa nova intervenção acaba gerando outras distorções, as quais requerem um terceira intervenção apenas para corrigir os efeitos não-premeditados da segunda intervenção.

    E assim vai continuamente, até a desfiguração total do mercado e a supremacia dos burocratas em detrimento da livre interação das pessoas.

    E, como não há correção indolor a esses intervencionismos (impossível fazer com que algo totalmente deformado seja corrigido rapidamente e sem perdas), todos acabam postergando o fim desses programas, como bem ressaltou o último parágrafo do artigo. A própria população não quer o fim disso, por mais que ela seja a grande prejudicada (e as imobiliárias e empreiteiras as grandes ganhadoras). Pergunte a qualquer cidadão se ele defende o fim do crédito subsidiado para a compra de imóveis e o MCMV. Você irá apanhar.
  • Paulo Henrique  16/10/2017 16:04
    E eu até entendo, os preços subiram tanto que para ter uma casinha geminada você praticamente precisa desse crédito subsidiado se for baixa renda, o que acaba alimentando ainda mais o problema.

    Já explicaram nesse site como as expansões de crédito artificiais meio que ''obrigam'' as pessoas entrar na ''festa'', se não for assim serão engolidas pela concorrência ou acabam ficando sem moradias.

    O próprio programa gera o problema e a demanda por ele como solução
  • Pensador Consciente  16/10/2017 15:10
    Governo é o grande vilão da economia e só engana os desinformados!
  • Rômullo  16/10/2017 15:17
    Já dizia Jobim: "O Brasil não é para principiantes".

    Só jogando uma bomba nisso aqui e começando do zero...
  • Eric  16/10/2017 15:46
    As vezes sinto falta de um botão de like aqui.
  • Anti-Estado  17/10/2017 12:15
    Uma bomba? Tinha que ser uma bombardeamento contínuo de umas 2 horas. E depois teria que colocar uma camada de 1 m de cal e sal grosso. Deixe esterilizar por uns 10 anos, daí vende para o Japão.
  • Político  16/10/2017 15:18
    A população brasileira acatou com muita positividade o MCMV, as consequências eram claras desde o início, mas infelizmente a administração pública deve prover o cidadão com o que este demanda. Como bem destacado no comentário anterior do Felipe 14:56, a população não quer o fim do programa MCMV e a classe política prontamente proverá o cidadão.
  • Higor   16/10/2017 15:38
    Excelente e extremamente informativo artigo. Obrigado ao Luan e ao instituto.
  • Pobre Paulista  16/10/2017 15:40
    E um adendo: As grandes construtoras e incorporadoras entraram pesado na bolsa nesse período, fazendo IPO's bilionários, e desde então seu valor de mercado vem derretendo (Ver PDG por exemplo). Ou seja, os que já eram ricos (os donos dessas empresas) ficaram mais ricos ainda às custas dos investidores incautos que foram iludidos pelo crescimento artificial.

    Ou seja, o que era para ser algo para "distribuir melhor a renda" no fim só se tornou mais um concentrador de renda.
  • Gustavo   16/10/2017 15:54
    Porque que mesmo com a queda na demanda por imóveis os preços continuam nas alturas? Pergunto isso porque aqui na minha cidade visualizo um monte de imóveis com valores exorbitantes desde meados de 2014 e o valor não baixa.

    Eles estão lá, parados, sem vender e criando mofo. Porque os preços não se ajustam, mesmo que eles estejam visivelmente fora do alcance da renda do resto da população?

    OBS.: Lembrando que depois do estouro da crise o crédito imobiliário secou bastante, principalmente o crédito da CEF.
  • Leopoldo  16/10/2017 16:05
    Efeito negação. O cara construiu/comprou um imóvel por um determinado valor levado pela crença de que poderia vendê-lo a um preço maior. (Que é o preço que você está vendo ser cobrado).

    Mas o preço não subiu.

    Consequentemente, como ele não consegue vender pelo preço maior, ele prefere esperar para ver se o mercado melhora (levado pela crença sem sentido de que imóvel sempre se valoriza). Ele não vislumbra a possibilidade de baixar o preço para vender.

    É o famoso "vai que cola".

    P.S.: só pode fazer isso quem tem muito capital acumulado e aguenta meses de prejuízo. Não é para qualquer um.
  • FL  16/10/2017 17:03
    Concordo plenamente com o comentário do Leopoldo acima. O efeito negação é extremamente presente quando se trata de imóveis no Brasil. Não sei qual tipo de imóvel está vago, mas o dono está tendo algum gasto com manutenção, impostos e possivelmente um condomínio.

    Uma conta de padaria afasta qualquer pessoa minimamente razoável de "investir em imóveis". Falo por experiência própria: moro num bairro bom na zona oeste em SP, num apto de 90m, último andar, com duas vagas e toda aquela parafernalha dos condomínios atuais. Os anúncios de venda pedem cerca de 800mil reais, e eu pago 2500 de aluguel. Para o dono - imaginando que ele gastou apenas os tais 800mil, sem considerar as obras de piso, gesso e móveis que foram feitas, e que não foi feito nenhum financiamento do valor - é um péssimo investimento. É um retorno de 0,3% ao mês, com liquidez absurdamente baixa e boa chance de vacância, tendo ele que assumir as despesas do apartamento.

    Nem a poupança consegue ser um investimento tão ruim. Na conta de padaria, o proprietário poderia vender o imóvel por míseros 550mil e "aplicar" tudo numa poupança, que teria o mesmo rendimento, com risco zero e liquidez absoluta.

    (um pequeno e importante lembrete: o preço pedido nos anúncios não é necessariamente o preço efetivamente praticado)
  • Edson  16/10/2017 17:44
    Proprietários de imóveis, no geral, parecem ter muita dificuldade em realizar prejuízo. Já vi caso de gente que deixou faltar coisas em casa para não alugar por menos e outro de quem deixou de vender porque seria por valor abaixo do que gastou.

    Mas eu dou uma colher de chá para esse pessoal. Afinal, quando se compra um imóvel, ocorre isso:

    - é preciso pagar ITBI e corretagem. Só aí, 8 a 10% do valor ficam em impostos e taxas
    - contratos de aluguel são longos e corrigidos pela inflação. E, na prática, inquilino residencial só sai quando quer. Um aluguel mais baixo implica em perdas por um longo período

    E, para agravar, o IPTU pode subir acima da inflação. Mesmo que pago pelo inquilino, é uma despesa a mais para este, o que aumenta o risco de inadimplência e vacância, contribuindo para um aluguel mais alto. Afinal, a conta pode acabar voltando para o proprietário.

    Enfim, essas e outras leis travam o mercado e acabam prejudicando a correção dos preços e a liquidez. É a mão pesada do Estado contribuindo para que uma crise continue por período indeterminado.
  • Leandro  16/10/2017 17:46
    Nunca entendi esta lógica de comprar imóvel para alugar. Isso só faz sentido nos países de juro zero, onde qualquer retorno anual bruto de 5% é bem-vindo.

    No Brasil, país de juros reais altos, esse "investimento" é um contra-senso. Na maioria dos casos, o retorno mensal bruto é menor até mesmo que o da poupança, que é a aplicação mais tosca que existe. E quando entra o IRPF, você se estrepa todo.

    Qualquer CDB ou LCI de banco pequeno ou mesmo fundos de investimentos bons distribuídos por corretoras é melhor. Aliás, fundos imobiliários (isentos de IR) são ainda mais sensatos.

    Ademais, além do fato de que inquilino sempre depreda o imóvel, sempre há o risco de um governo populista aprovar leis pró-inquilino e anti-proprietário (como fez o da Venezuela).

    O único caso de aluguel que faz sentido é você comprar um imóvel comercial barato (você tem de saber o timing) e alugar para algum grande banco. Aí sim é uma maravilha. Conheço uma pessoa que conseguiu fazer isso numa cidade do interior; por mês, ele tira por volta de R$ 25 mil.

    Fora isso, aluguel só fará sentido se você comprar um imóvel para fins totalmente especulativos: ou seja, você compra hoje na esperança de revendê-lo bem mais caro daqui a 3, 4 ou 5 anos. Até lá, você o aluga.

    Mas é só.
  • Pobre Paulista  16/10/2017 17:59
    São "Brick-Lovers". É uma doença que afeta muitos Brasileiros, especialmente os mais velhos e os de ascendência ibérica.

  • Jader  16/10/2017 19:11
    Acho que tem um pouco a ver com a nossa cultura econômica. Até não muito tempo atrás deixar o dinheiro no banco significava que o seu valor seria destruído pela inflação. Assim uma das poucas maneiras de proteger o patrimônio era transformando-o em imóveis. Meu pai tem 80 anos e vive me falando pra tirar meu dinheiro da renda fixa, comprar um apartamento e alugá-lo. O trauma daquele tempo foi tão grande que foi passado até para algumas pessoas mais jovens que não vivenciaram aquelas agruras.
    Abraços
  • Gustavo  05/05/2021 14:50
    Tenho três imóveis financiados. Sempre com a estratégia pago uma boa entrada, financio o resto, alugo e com o dinheiro pago não apenas a mensalidade como o condomínio. Aumento patrimônio com dinheiro dos inquilinos. Isso é estratégia. Você parece achar que todo país tem valores astronômicos como R$ 800 mil. Todos os meus três imóveis estão bem localizados (inclusive um de frente para a praia) e todos custaram menos de R$ 200 mil. Um apartamento, que saiu por R$ 129 MIL, alugo por mil, sendo que a mensalidade dele é de R$ 460 e caindo todo mês. Já está sobrando até para reinvestir. Recomendo mais leitura sobre o tema.
  • Caio  05/05/2021 16:09
    Apartamento de frente pra praia custando menos de R$ 200 mil?! Gentileza apontar onde fica essa miragem. Mande uma foto, por favor. Ou então apenas diga a cidade e o endereço, e eu vejo no Google Maps.
  • Samor  05/05/2021 16:12
    Com os juros atuais ridículos, sim, passou a ser interessante pegar financiamento para comprar imóveis e alugar. Na época da Selic acima de 12%, não fazia sentido nenhum. Hoje, com a Selic a 2%, realmente passou a fazer.
  • Andre  16/10/2017 17:56
    Deus é pai, 800 mil reais parados num imóvel rendendo 0,3%/ a.m., é tanto desperdício que chega a ser pecado. Deus vai punir este proprietário com uma velhice miserável.
    É possível ainda que o sujeito pagou juros para financiar este despatrimônio fazendo o retorno sobre o capital ser ainda mais ridículo. De onde vem essa falácia que imóveis sempre valorizam?
  • Sílvio Santos  17/10/2017 11:22
    "De onde vem essa falácia que imóveis sempre valorizam?"

    Meu amigo, esse país possui tantas falácias econômicas que essa é uma das poucas que até fazem algum sentido, dado que os preços só subiram entre 2003 e 2013.
    Em um país com economia estática como o nosso, os mitos que sustentam especulação imobiliária e funcionalismo público são defendidos até as últimas consequências.
  • Guilherme  17/10/2017 12:09
    Quando exatamente começou eu não sei, mas se fortaleceu enormemente na década de 1980, quando imóveis passaram a ser usados majoritariamente como proteção contra a hiperinflação.

    Naquela época, era comum pessoas com alguma renda construírem imóveis por conta própria como forma de imobilizar o capital em um ativo cujo preço ao menos acompanharia a inflação (lembrando que naquela época não havia a grande variedade de instrumentos bancários e fundos de investimentos que há hoje; com efeito, não havia nem mesmo títulos atrelados à inflação).

    Ou o cara construía imóveis ou via o dinheiro derreter nas mãos.

    Em cidades do interior era muito comum as famílias mais ricas saírem construindo pequenos prédios.
  • Igor  16/10/2017 18:33
    Nem me fale, meus pais passaram os anos 80,90 e 00 investindo apenas em imóveis, agora com 6 deles muito bem localizados em grandes cidades e de bom tamanho me pedem dinheiro emprestado para comprar coisas que a aposentadoria não lhes cobre e conversar sobre vender abaixo do valor que julgam o correto para investir em produtos mais rentáveis é motivo para brigas sérias, em 1 ano o inquilino que paga 15000 de aluguel deixa prejuízo de 6000.
    Quando me visitam é outro inferno "quando é que vai sair do aluguel e comprar um imóvel para dar segurança para sua família?".

  • anônimo  16/10/2017 18:54
    Comprar um imóvel residencial para alugar realmente não vale a pena.
    Como disseram acima, o dinheiro aplicado na Poupança pode gerar até mais lucro do que alugar, além de ter risco zero.

    Agora comprar um imóvel comercial para alugar vale muito a pena, principalmente nos centros urbanos.
    O problema é que nunca vendem imóveis comerciais, somente alugam.

    Quanto a questão do preço do imóvel, possivelmente é porque ou o proprietário gastou mais do que aquele valor quando o cenário estava favorável ou ele não aceita ter um lucro menor que ele esperava quando o adquiriu e o cenário estava favorável.

    Mas uma coisa que brasileiro não admite é o que ele possui valer menos que valia no passado. Não admite as flutuações normais do mercado. Brasileiro não admite que seu salário diminua (mesmo que seu poder de compra aumente), não admite que seus lucros diminuam, e isso é explicitamente mostrado na questão dos aluguéis.

    O proprietário de um imóvel comercial prefere que seu imóvel fique fechado por 3 anos tendo rendimento zero (negativo, já que ele precisa pagar IPTU, água, luz e condomínio) do que abaixar o preço e se adaptar ao contexto do país. Se ele alugou por 15 mil em 2010, não aceita alugar por menos do que isso em 2018, mesmo a década tendo sido perdida.
    Isso é uma característica típica de países com a economia engessada pelo governo. Nem pra especular os "empresários" de países assim servem. A culpa dessa mentalidade não é toda deles, mas também possuem um parcela da culpa por não saberem se adaptar à realidade.
  • Getulio  18/10/2017 13:31
    Mesmo imóveis comerciais não são garantia de nada. O futuro do comércio será majoritariamente online. Ninguém vai querer ficar pagando aluguel, conta de luz e empregados, se ele pode fazer todo o seu comércio online. Isso já está ocorrendo a passos largos e poucos estão se dando conta. As pessoas estão cada vez menos abrindo pontos comerciais físicos e cada vez mais indo para o comércio via internet (muito mais rentável).

    Fora isso, também tem o fato de que imóveis comerciais são extremamente sensíveis às flutuações econômicas. Se a recessão for severa, o imóvel pode ficar anos fechado.

    Como disseram ali em cima, a menos que você alugue para banco, é algo bem arriscado.
  • anônimo  18/10/2017 14:58
    Está caminhando a passos largos mesmo, mas ainda assim é muito rentável.

    Veja quanto é o aluguel de um imóvel comercial no centro. Nem se você tiver 3 milhões na Poupança o rendimento é o mesmo.
    E pior que o movimento geralmente é grande. Então você consegue pagar o aluguel e ainda possui lucros parecidos com o valor pago (isso, lógico, se você conseguir se estabelecer).
  • Oriundo  16/10/2017 16:10
    "os pobres terão de acumular mais dinheiro caso queiram, no futuro, adquirir a casa própria"

    O autor não acredita numa queda de preços, visto que não temos poupança e renda?
  • Nalbert  16/10/2017 16:50
    Não há poupança e renda, mas há crédito artificial farto criado por bancos estatais seguindo ordens políticas.

    Espero que agora esteja começando a ficar mais claro para a população que não há almoço grátis e que nenhuma expansão artificial do crédito passa impune.

    Os preços irão cair? Com muita sorte, eles retornam ao patamar de 2014. Se muito. Grandes coisa.
  • Viking  16/10/2017 18:08
    Luan, excelente texto.
    para aumentar o debate, fica uma sugestão: incluir o período do BNH, ou até mesmo um artigo a parte sobre isso.
    dizem que foi bem parecido com a situacao atual.
  • marcela  16/10/2017 18:11
    Tremei usuários de criptomoedas:"BC alerta para risco de bolha e pirâmide em operações de moeda virtual".Já que o BC é o responsável pelo Real o mais prudente é fugirmos do Bitcoin e comprarmos reais, não é mesmo?Quanto à questão da moradia, se não fosse o estado atrapalhando, construir seria tão barato que qualquer zé ruela seria capaz de pagar a prestação da casa própria.Enfim se não fosse o estado e o BC o povo pobre tinha casa pra morar e poder de compra elevado.
  • Demolidor  17/10/2017 02:37
    Você tem razão. O histórico do real é excelente. É uma moeda sem histórico de inflação acima de 50% ao ano e que desvalorizou apenas 75% em relação ao dólar desde 1995.

    Vou hoje mesmo correndo vender meus bitcoins. Moeda com controle inflacionário só pode ser pirâmide. Melhor o real, que é seguro.

    Desligando o modo irônico, não poderia concordar mais com teu comentário sobre construção civil. E digo mais: a adoção de criptomoedas levará à inevitável constatação de que imóvel em bairro consolidado só desvaloriza. Mesmo que seja só um terreno, uma vizinhança de prédios velhos não faz bem ao preço.
  • Luiz  16/10/2017 18:54
    Intervenção no Brasil n é para melhorar a vida do Brasileiro, e sim para que políticos
    ganhem dinheiro.
  • Sideshow Bob  16/10/2017 19:04
    Pra vender imóvel hoje, só tem uma receita: 50% de desconto.

    Ou então deixa anunciado eternamente e repetindo o mantra: Não vou perder nada, não aceito perder nada.....

    E vai pagando pra manter fechado.
  • Beautiful  16/10/2017 19:04
    OFF:
    O que vcs acham sobre cotas para negros em universidades? Justo ou tem que ser pela meritocracia?
    Tipo, eles defendem que para ter meritocracia tem que haver oportunidade igual para todos... o que acham disso?
  • Gabriel  16/10/2017 20:50
    Pra começar, as universidades deveriam ser todas privadas. Aí se elas quiserem implementar um sistema de cotas por conta própria é direito delas, por mais que eu ache um sistema bem bosta. O que não pode é o Estado forçar esse sistema em entidades privadas.
  • Pobre Paulista  16/10/2017 22:05
    Se a universidade é pública, não há do que reclamar. Sendo o estado o legítimo proprietário da universidade, ele pode colocar o critério que ele quiser, seja um critério racional, como o por mérito, seja um critério circunstancial, como seleção por raça ou classe social.

    Se a universidade for privada, não há do que reclamar: É uma propriedade particular e os donos tem o legítimo direito de determinar como eles preferem usar seu próprio capital.

    De qualquer maneira, o critério racional tende a dar mais resultados. Se eu fosse dono de uma universidade, escolheria somente o critério de notas. Mas não posso nem tenho direito de legislar sobre propriedade de terceiros.
  • Julian  17/10/2017 10:22
    Sendo o estado o legítimo proprietário da universidade, ele pode colocar o critério que ele quiser

    E desde quando o Estado é o legítimo proprietário de qualquer coisa, já que tudo que ele possui foi obtido por meio do roubo?
  • Pobre Paulista  17/10/2017 11:05
    Desde que ele construiu e operacionalizou a universidade.
  • Julian  17/10/2017 14:52
    Ok, então tudo o que o Estado construiu e operacionalizou é legítimo? Logo, todas as regras que ele estabeleceu são legítimas? Sério mesmo?
  • Victor Quintao  08/09/2019 19:22
    O Estado é o legítimo proprietário sim...compre um arsenal nuclear ou um bombardeiro stealth (coisa que as nossas Forças não possuem) para convecê-lo do contrário. Estamos num sistema violento onde o idealismo e a moral são só adornos...
  • Eric  17/10/2017 11:17
    "Sendo o estado o legítimo proprietário da universidade" kkkk, essa é das boas.
  • Pobre Paulista  17/10/2017 12:15
    Quem é o dono?
  • Pobre Paulista  17/10/2017 12:49
    Melhor ainda: Você nem precisa concordar com isso, mas faça o seguinte exercício:

    "O legítimo proprietário da universidade pública é _______, e cabe à ele decidir o critério de seleção."

    E preencha com tudo o que você quiser. Depois tente achar alguma universo onde sua opinião faz alguma diferença no critério de seleção.
  • Verônica Di Benedetti  16/10/2017 19:20
    Sem contar nas inúmeras pequenas e médias empresas da construção civil que quebraram herdando um passivo enorme, devido ao não pagamento por parte do governo para as obras o PMCMV.
  • News  16/10/2017 21:37
    Jornalista do Panama Papers foi assassinada: https://www.theguardian.com/world/2017/oct/16/malta-car-bomb-kills-panama-papers-journalist
  • Ninguem Apenas  16/10/2017 21:53
    Leandro, o que você acha do que foi a política do Funding Loan no Brasil? queimar dinheiro é coisa de doido? (desculpa a piada sem graça)

    Mas a política da deflação forçada, visando a valorização do câmbio feitas naquela época, foram uma boa (ou razoável) resposta a grande desvalorização da moeda nos anos anteriores?

    Ao meu ver Campos Salles e Rodrigo Alves foram os únicos presidentes da história do Brasil que não desvalorizaram o câmbio em momento algum, isso foi bom?

  • Ninguem Apenas  17/10/2017 17:24
    Leandro, poderia compartilhar um pouco do seu conhecimento histórico econômico por favor? kk

    Nunca vi um austríaco comentar sobre o assunto, o máximo que achei foi monetaristas comentando e eles criticaram enormemente, mas achei um ligado a economia clássica elogiando.

    Não necessariamente precisa ser o Leandro a responder, quem quiser contribuir ficaria agradecido.
  • Leandro  17/10/2017 18:33
    A ideia em si, como solução emergencial para um grave problema causado pelo descontrole inflacionário, não era ruim. Mas muito melhor seria pegar as libras emprestadas e montar um Currency Board ancorado nelas. Isso resolveria de uma só vez todos os problemas inflacionários, estabilizando a moeda, os juros e permitindo o crescimento econômico quase que imediato.

    Vale também ressaltar que o funding loan era do interesse dos credores britânicos. Eles concederam empréstimos para o governo brasileiro com o intuito de que o governo pudesse então quitar os empréstimos anteriores. Coisa sem muito sentido.

    Mas o grade problema de deixar o governo sair se endividando em moeda estrangeira (com juros e principal sendo arcados pelos pagadores de impostos) é que, além do óbvio risco moral, não há nenhum incentivo para o governo se endireitar e se saciar com apenas aquele empréstimo. Ele sempre vai postergar os ajustes (impopulares) e querer mais empréstimos. Como foi o caso.
  • Ninguem Apenas  17/10/2017 19:17
    A abolição do Funding Loan e a instauração da Caixa de Conversão foi um passo pra frente ou pra trás?

    Eu estava lendo o livro do Afonso Costa (defensor do padrão-ouro) de 1910 no qual ele fala que a Caixa de Conversão foi um passo pra trás na instauração do padrão-ouro, pois ela não conseguiu fixar o câmbio em 15 pences por mil réis, pois 2 anos depois o câmbio passou a ser 17 pences por mil réis e foi as intervenções do Banco do Brasil que permitiu por pouco tempo a estabilidade do câmbio, também que era favorável aos especuladores que comprassem a libra desvalorizada no exterior e trocassem pelo bilhete da Caixa de Conversão que estava sobrevalorizado, dando ganhos enormes.

    No final (conta ele), que isso teve o resultado de fazer fugir o ouro do Brasil e tornar o padrão-ouro algo inalcançável (e que a doutrina mercantilista recomendava inflacionar a moeda pra cobrir a falta do ouro) e no final tudo foi pra beneficiar os cafeicultores já que ela era parte da política do convênio de taubaté.

    Ele chega inclusive a dizer que nossa caixa de conversão foi uma cópia mal feita da Argentina e que a mesma já era ruim, mas elogia a instauração do padrão-ouro na Rússia imperial.

    ele era um forte defensor do Funding Loan

    Mas os austríacos concordam? eu achei o livro dele quase por acidente, mas como é muito antigo a leitura não é tão simples de ler.

    Leandro, a nossa caixa de conversão foi algo tão ruim assim? no seu artigo consta um grande crescimento nessa época, foi apesar dela?
  • Leandro  17/10/2017 21:28
    "Eu estava lendo o livro do Afonso Costa (defensor do padrão-ouro) de 1910"

    Afonso Costa, aquele político português? Desconheço a obra dele, muito menos seus argumentos.

    "no qual ele fala que a Caixa de Conversão foi um passo pra trás na instauração do padrão-ouro"

    Estranho, pois não há um padrão-ouro efetivo sem caixa de conversão. A menos, é claro, que o próprio ouro seja utilizado como moeda. Em 1910, até fazia sentido. Hoje, não mais.

    "pois ela não conseguiu fixar o câmbio em 15 pences por mil réis, pois 2 anos depois o câmbio passou a ser 17 pences por mil réis"

    Se antes mil reais compravam 15 pences e dois anos depois passaram a comprar 17 pences, então a moeda nacional se valorizou.

    Só que, numa caixa de conversão, não há nenhuma variação cambial. A função dela é trocar moeda nacional pela moeda estrangeira âncora a um valor fixo e imutável. Se a moeda nacional se valorizou neste período, então a única explicação é que a caixa de conversão estava tão abarrotada de reservas estrangeiras, que o governo achou por bem valorizar a moeda nacional (algo que também não faria sentido nenhum).

    Isso, repito, não representa uma Caixa de Conversão ortodoxa, mas se houve valorização (e não desvalorização), então isso, por definição, significa que o arranjo funcionou bem até demais. Ele gerou reservas internacionais em um volume muito além do previsto.

    "e foram as intervenções do Banco do Brasil que permitiram por pouco tempo a estabilidade do câmbio"

    Sem sentido. Se o movimento da moeda nacional foi rumo à valorização, então não seria necessária nenhuma intervenção do BB -- a menos, é claro, que o BB estivesse intervindo para tentar desvalorizar o câmbio, algo que pelo visto ele não conseguiu.

    "também que era favorável aos especuladores que comprassem a libra desvalorizada no exterior e trocassem pelo bilhete da Caixa de Conversão que estava sobrevalorizado, dando ganhos enormes."

    Isso se chama arbitragem, e não há nada de errado nem de deletério nisso. Arbitragens simplesmente levam mais rapidamente a taxa de câmbio ao seu valor real.

    Dito isso, não faz sentido haver especulação em um arranjo com Caixa de Conversão, pois o câmbio é fixo. O capital especulativo pode entrar e sair do país o quanto quiser, pois o câmbio não se altera. Se ele não se altera, não dá para ter ganhos especulativos.

    Agora, se o câmbio se altera -- e, mais ainda, se ele se valoriza -- aí sim dá para ter ganhos especulativos. O cara trocou 15 pence por mil reis e, dois anos depois, trocou esses mil reis por 17 pences. Só não estou muito certo de que esperar dois anos seja bem uma especulação...

    "No final (conta ele), que isso teve o resultado de fazer fugir o ouro do Brasil e tornar o padrão-ouro algo inalcançável"

    Se a moeda nacional se valorizou, então realmente haverá uma maior saída de ouro. Afinal, com uma moeda mais forte, mais ouro pode ser comprado e enviado para fora em troca de importações.

    Mas, ora, apreciação cambial -- por definição -- vai totalmente contra o próprio arranjo de Caixa de Conversão.

    Pode ser que o autor tenha dito que as intervenções do Banco do Brasil (imprimindo dinheiro) geraram aumento na oferta monetária desancorada do ouro, e isso gerou fuga do ouro. Pode muito bem ser. Mas, de novo, isso não é Caixa de Conversão. Apenas a Caixa de Conversão pode imprimir moeda nacional, e apenas quando entra ouro.

    "(e que a doutrina mercantilista recomendava inflacionar a moeda pra cobrir a falta do ouro)"

    Se inflacionar com câmbio fixo (algo impossível em uma Caixa de Conversão), o ouro vai sair. Se inflacionar com câmbio flutuante, a moeda se enfraquece e aí realmente o ouro não sai. Mas isso também não é Caixa de Conversão.

    "e no final tudo foi pra beneficiar os cafeicultores já que ela era parte da política do convênio de taubaté."

    Pode até ter sido essa a função original da Caixa de Conversão (tudo em que há governo metido há grupos de interesses por trás). Mas os efeitos benéficos dela foram grandes.

    "Ele chega inclusive a dizer que nossa caixa de conversão foi uma cópia mal feita da Argentina e que a mesma já era ruim, mas elogia a instauração do padrão-ouro na Rússia imperial. ele era um forte defensor do Funding Loan"

    Nada posso comentar.

    "a nossa caixa de conversão foi algo tão ruim assim? no seu artigo consta um grande crescimento nessa época, foi apesar dela?"

    Até mesmo os detratores do arranjo à esquerda e à direita reconhecem que ele trouxe grande estabilidade econômica e monetária, gerando períodos de forte crescimento com inflação ínfima, e por mais de uma década. Se já houve algum arranjo melhor que esse no Brasil, sou todo ouvidos.
  • Ninguem Apenas  17/10/2017 23:22
    Bom, eu na verdade achei o livro mas não conheço outras obras do autor, nem mesmo a carreira política dele, estava pesquisando justamente sobre os autores do período. Inclusive achei livro nesse site:

    memoria.org.br/ia_visualiza_bd/ia_consultar_acervo.php?p=4&c=t

    O nome do livro é "A Caixa de Conversão e a Taxa Cambial"

    E infelizmente eu não sou muito entendido de economia e o português antigo pode me ter feito entender algumas coisas erradas. Mas segue uma citação:

    "Dando novo rumo ás finanças do paiz, a lei que instituiu a Caixa de Conversão, no intuito de attrahir o ouro aos cofres dela, fadados a permanecer, por muito tempo depois de sua inauguração, completamente vazios do precioso metal, annulou os salutares effeitos do decreto legislativo de 20 de julho de 1899, mandando depositar na Caixa todas as quantias destinadas aos dous fundos para se engrossar, assim, a massa de papel-moeda circulante, cujo resgate, de facto, não mais se realizava. E' incontestável que o primeiro passo para a conversão do nosso meio circulante e definitivo estabelecimento da circulação metallica é o resgate do papel-moeda e a sua consequente valorização, de modo a tornar-se, cada vez mais, limitado o total que deve ser convertido e mais valorizado com relação ao ouro, pois só assim, com mais estreitos recursos e menores fundos poder-se-ha tentar, em occasião opportuna, essa operação, de si já tão dificil e praticamente tão delicada.

    Desvirtuados os fins da lei n. 581 de 20 de julho de 1899, confundido o fundo de garantia no de resgate, immobilizados os saldos de ambos nas arcas da Caixa, sem os juros de que cogitava a lei quanto ao primeiro, sophismou-se o resgate do papel-moeda, impedindo-se ou embaraçando-se a sua valorização, porque as notas representativas desses saldos vieram augmentar o nosso meio circulante, tornando-se mais intensa a oferta da nossa moeda papel, ao mesmo tempo que toda essa outra massa de papel inconversivel ficou completamente desprovida da salutar garantia que se lhe havia creado."

    As críticas do autor são corretas?

    Agora, a critica dele (que eu entendi) foi que ao passo que a moeda se valorizou indo para 17, o cambio continuava fixado em 15 por lei e essa diferença entre o cambio nominal e o real teve como resultado a fuga de ouro do Brasil (novamente, posso ter entendido errado). Ele inclusive critica as leis de curso forçado da moeda e se coloca contra, mas não sei se ele era político ou algo do tipo, realmente desconheço o autor e sua vida.

    Mas realmente é muito difícil ler esse livro, pela língua, pela idade e o "economês" usado. Agora o próprio mecanismo da Caixa de Conversão (não consegui entender direito pesquisando) com a utilização dos dois fundos, o limite fixo de papel que pode ser impresso, o cambio nominal fixo, o uso do papel inconversível (sem estar ancorado no ouro) e entre outras coisas me fez parecer bem distante de um Currency Board genuíno.

    Inclusive em 1926 foi fundada novamente sobre o nome de Caixa de Estabilização e durou até 1930, e as duas foram abolidas quando enfrentou uma crise mundial (pela primeira guerra inicialmente e posteriormente pela crise de 29).

    Mas queria antes de tudo agradecer enormemente a paciência em me responder, sei o quanto deve ser cansativo dar atenção a essas perguntas. No mais muito obrigado pelos excelentes artigos, o pouco de economia que sei foi em grande parte aprendido com seus artigos.
  • Felipe  08/01/2021 04:05
    Essa história da Caixa de Conversão merece virar um artigo. Vou dar uma olhada nesse livro.

    No livro do Jorge Caldeira ("História da riqueza do Brasil"), é falado sobre o assunto, mas eu fiquei em dúvida sobre o tema...
  • Felipe  15/02/2022 00:26
    Vou tentar responder aos seus comentários. É realmente muito, mas muito difícil achar material historiográfico econômica brasileiro com qualidade, a maioria é contaminada de marxismo ou keynesianismo. Sou bastante burro em interpretação de texto, então eu me desculpo em caso de qualquer erro.

    "Bom, eu na verdade achei o livro mas não conheço outras obras do autor, nem mesmo a carreira política dele, estava pesquisando justamente sobre os autores do período.[...]"

    Eu achei o livro. Uma boa alma conseguiu salvar o endereço no Internet Archive (aqui; estava no site da biblioteca luso-brasileira, então é provavelmente domínio público), com preservação muito boa. O livro é de 1910. Com isso, não conseguimos saber qual seria a análise dele no fim da Caixa. Em algumas fontes, consta que a Caixa de Conversão acabou em 1913. Em outras, ano de 1920. Como é que pode haver essa divergência?

    "Dando novo rumo ás finanças do paiz, a lei que instituiu a Caixa de Conversão, no intuito de attrahir o ouro aos cofres dela, fadados a permanecer, por muito tempo depois de sua inauguração, completamente vazios do precioso metal, annulou os salutares effeitos do decreto legislativo de 20 de julho de 1899, mandando depositar na Caixa todas as quantias destinadas aos dous fundos para se engrossar, assim, a massa de papel-moeda circulante, cujo resgate, de facto, não mais se realizava. E' incontestável que o primeiro passo para a conversão do nosso meio circulante e definitivo estabelecimento da circulação metallica é o resgate do papel-moeda e a sua consequente valorização, de modo a tornar-se, cada vez mais, limitado o total que deve ser convertido e mais valorizado com relação ao ouro, pois só assim, com mais estreitos recursos e menores fundos poder-se-ha tentar, em occasião opportuna, essa operação, de si já tão dificil e praticamente tão delicada."

    Em 1899 foi criado um fundo: via Lei nº 581, de 20 de julho de 1899 (bem curta, podendo ser vista aqui), era um fundo de reserva de papel-moeda que seria retirado de circulação para ser incinerado, além de um fundo com reservas de ouro para garantir conversibilidade do mil-réis. Isso porque o governo Campos Sales fez uma forte contração monetária, o que fez com a quantidade de dinheiro em circulação despencasse. Esse fundo era custeado também por algumas taxas de uso de ferrovias, pagamento de empréstimos concedidos pelo governo, receitas obtidas com superávits orçamentários, entre outros. Durante o governo Sales, o mil-réis acumulou uma valorização significativa.

    "Desvirtuados os fins da lei n. 581 de 20 de julho de 1899, confundido o fundo de garantia no de resgate, immobilizados os saldos de ambos nas arcas da Caixa, sem os juros de que cogitava a lei quanto ao primeiro, sophismou-se o resgate do papel-moeda, impedindo-se ou embaraçando-se a sua valorização, porque as notas representativas desses saldos vieram augmentar o nosso meio circulante, tornando-se mais intensa a oferta da nossa moeda papel, ao mesmo tempo que toda essa outra massa de papel inconversivel ficou completamente desprovida da salutar garantia que se lhe havia creado."

    Aqui ele fala que a Caixa de Conversão não deixou a moeda se valorizar, dizendo que houve um aumento no meio circulante (a gente poderia falar de M1 ou M2) e todo esse papel-moeda sem conversibilidade ficou sem a garantia que havia sido criada.

    "As críticas do autor são corretas?"

    Como não li todo o livro dele e ainda estou tentando estudar sobre a Caixa de Conversão, não posso falar nada.

    "Agora, a critica dele (que eu entendi) foi que ao passo que a moeda se valorizou indo para 17, o cambio continuava fixado em 15 por lei e essa diferença entre o cambio nominal e o real teve como resultado a fuga de ouro do Brasil (novamente, posso ter entendido errado). Ele inclusive critica as leis de curso forçado da moeda e se coloca contra, mas não sei se ele era político ou algo do tipo, realmente desconheço o autor e sua vida."

    Não sei qual referência ele usou mas, analisando o "Repertório estatístico do Brasil, quadros restropectivos nº 1, separata do anuário estatístico do Brasil - ano V - 1939/1940 - IBGE", a taxa média de câmbio de cada ano ficara assim (pence por mil-réis):
    - 1906: 16 3/10
    - 1907: 15 7/32
    - 1908: 15 5/32
    - 1909: 15 5/32
    - 1910: 16 15/64
    - 1911: 16 7/64
    - 1912: 16 5/32
    - 1913: 16 7/64

    Essa taxa era a praticada no mercado de câmbio. E então, depois, mil-réis entra numa rota de desvalorização, que piora bastante de 1921 em diante. Na década de 1920 seria criada a Caixa de Estabilização. Como sei pouco dela, então não posso falar nada.

    "Mas realmente é muito difícil ler esse livro, pela língua, pela idade e o "economês" usado. Agora o próprio mecanismo da Caixa de Conversão (não consegui entender direito pesquisando) com a utilização dos dois fundos, o limite fixo de papel que pode ser impresso, o cambio nominal fixo, o uso do papel inconversível (sem estar ancorado no ouro) e entre outras coisas me fez parecer bem distante de um Currency Board genuíno."

    Não vou poder responder, porque ainda estou pesquisando a fundo sobre. Mas já vi um artigo, que disse que a Caixa de Conversão não foi como a Caja de Conversión da Argentina (RIBEIRO DE OLIVEIRA, M. T.; FALCÃO SILVA, M. L. O Brasil no padrão-ouro: a Caixa de conversão de 1906-1914. História Econômica & História de Empresas, v. 4, n. 1, 18 jul. 2012.)

    "Inclusive em 1926 foi fundada novamente sobre o nome de Caixa de Estabilização e durou até 1930, e as duas foram abolidas quando enfrentou uma crise mundial (pela primeira guerra inicialmente e posteriormente pela crise de 29)."

    Essas eu vou dever em responder. Não sei ainda sobre.

    "Mas queria antes de tudo agradecer enormemente a paciência em me responder, sei o quanto deve ser cansativo dar atenção a essas perguntas. No mais muito obrigado pelos excelentes artigos, o pouco de economia que sei foi em grande parte aprendido com seus artigos."

    Leandro é o melhor economista do Brasil. O cara que mais entende de economia brasileira é ele, junto com Paulo Kogos. Ele dá aulas nos comentários sem cobrar nada. Pena não ter um canal audiovisual no YouTube.

    Precisamos de um projeto para criar um livro compilando os comentários, ideias e reflexões do Leandro Roque. Que tal um com o título "O mínimo que você precisa saber para não ser um keynesiano"?
  • WDA  18/10/2017 13:20
    Mais uma bela aula do Leandro! Show de bola!
  • Ninguem Apenas  18/10/2017 15:15
    Bora criar uma medida legislativa popular pra voltar a Caixa de Conversão? kk
  • Felipe  18/02/2022 21:49
    "Até mesmo os detratores do arranjo à esquerda e à direita reconhecem que ele trouxe grande estabilidade econômica e monetária, gerando períodos de forte crescimento com inflação ínfima, e por mais de uma década. Se já houve algum arranjo melhor que esse no Brasil, sou todo ouvidos."

    Você teria as fontes? Eu achei a do Gustavo Franco, que você disse, embora eu ainda tenha achado incompleto o trabalho dele, e com algumas críticas ao arranjo.

    Em PIB per capita, o Brasil teve um crescimento medíocre em relação aos irmãos latino-americanos.
  • Leandro  18/02/2022 22:54
    O PIB per capita cresceu de 925 dólares para 1.076 dólares em 6 anos.

    Isso representa um crescimento per capita, em dólares, de mais de 16%. Isso dá um crescimento médio per capita de 2,56% ao ano, em dólares.

    E isso numa época em que a população crescia forte.

    Não acho que um aumento na renda per capita de 2,56% ao ano, em dólares, em uma época em que não havia como turbinar PIB com gastos do governo ou com expansões monetárias, seja pífio.

    Atualmente, o PIB normal (não per capita) mal chega a 1,3% ao ano. Em termos per capita, ele mal chega a 0,5%.

    Dito isso, o que realmente me impressionou é que, como você bem apontou, retiraram do ar todas as fontes. Eu incluí os links neste artigo, e, estranhamente, tiraram tudo do ar. Eis o link original e o trecho:

    pt.scribd.com/doc/123155553/nocoes-de-economia-ii-pdf#scribd

    "No terreno econômico pode-se observar a eclosão de um espírito que se não era novo, se mantivera na sombra ou em plano secundário no Império: a ânsia de enriquecimento, de prosperidade material que na Monarquia não era tido como um ideal legítimo e plenamente reconhecido. 

    O novo regime fez despontar o homem de negócios, isto é, o indivíduo inteiramente voltado para o objetivo de enriquecer. A transformação foi tão brusca que classes e indivíduos dos mais representativos da Monarquia, antes ocupados unicamente com política e funções similares, que no máximo se preocupavam com suas propriedades rurais, se tornaram ativos especuladores e negocistas, com o total consentimento de todos.

    As atividades brasileiras foram estimuladas por finanças internacionais mais multiformes e ativas que as inversões esporádicas de capital que antes se fazia, mas que passaram a ter participação efetiva, constante e crescente em diversos setores que ofereciam oportunidades de bons negócios. A produção cafeeira, a grande atividade econômica do país, foi naturalmente atingida e em torno dela se travou uma luta internacional, boa parte dos fundos necessários ao estabelecimento das plantações e custeio da produção foi proveniente dos bancos ingleses e franceses, ou então de casas exportadoras estrangeiras ou financiadas com capitais estrangeiros.

    O Brasil tornou-se neste momento um dos grandes produtores mundiais de matérias-primas e gêneros tropicais e ao café foi acrescentada na lista dos grandes produtos exportáveis, a borracha, que chegou quase a emparelhar-se a ele, o cacau, o mate, o fumo. A produção de gêneros de consumo interno, no entanto, diminuiu e se tornou cada vez mais insuficiente para as necessidades do país obrigando a importar do estrangeiro a maior parte até dos mais vulgares artigos de alimentação. As exportações maciças compensavam estas grandes e indispensáveis importações levando os saldos comerciais a patamares apreciáveis.""
  • anônimo  18/02/2022 23:07
    Interessante saber esses dados.
    Se a republica tivesse mantido as politicas initerruptamente, o brasil teria crescido de verdade durante o seculo 20
  • Thomas  18/02/2022 23:14
    Detalhe: hoje o PIB per capita cresce menos de 0,5% em reais. Em dólares ele é negativo.

    ibb.co/7zMcPkr
  • Felipe  19/02/2022 02:40
    Entendo isso, mas o que dizer dos irmãos Uruguai e Argentina, que cresceram mais no mesmo período? Vendo o crescimento
    relativo
    , o Brasil cresceu pouca coisa. Depois da Primeira Guerra, aí deu um salto maior.

    Quando você diz do aumento populacional, quer dizer que um aumento na população acaba dispersando o aumento na renda per capita?
  • Leandro  19/02/2022 03:11
    A Argentina tinha um Currency Board de 1899 a 1930.

    en.wikipedia.org/wiki/Economic_history_of_Argentina#Baring_crisis_to_World_War_I

    www.econstor.eu/obitstream/10419/64436/1/57263966X.pdf

    www.econstor.eu/obitstream/10419/64436/1/57263966X.pdf

    Além do mais, o país era o destino preferencial de todos os investimentos europeus, principalmente ingleses. Nem tinha como o Brasil competir. O Uruguai ia a reboque.

    "Quando você diz do aumento populacional, quer dizer que um aumento na população acaba dispersando o aumento na renda per capita?"

    Quanto maior o aumento da população, menor tende a ser o PIB per capita. O PIB está no numerador. A população está no denominador. Se o PIB aumenta, mas a população também, então o PIB per capita tende a ficar parado. Se o PIB per capita aumenta ao mesmo tempo em que a população aumenta, então o PIB está crescendo ainda mais.
  • Felipe  19/02/2022 21:45
    A Argentina dava pancada no Brasil simplesmente porque o país era economicamente livre, suponho eu. Era a mesma situação do Uruguai? Até hoje o Uruguai é um dos países mais desenvolvidos da América Latina (ainda bem que eles se separaram do Brasil em 1825, tornando-se livres em 1828).

    Eu adicionei mais alguns países: Equador, Peru, Cuba e Bolívia cresceram mais. Chile também. Há uma explicação? Até a Espanha cresceu mais rápido, que nunca foi um exemplo de país avançado. E esses países que cresceram mais rápido eram mais ricos que o Brasil.
  • anônimo  20/02/2022 00:38
    Se o seu objetivo é analisar a Caixa de Conversão, então você tem que começar em 1905 (ano anterior à criação da Caixa).

    Aí, pegando o seu intervalo de tempo, o resultado do Brasil não é nada mau. Supera todos estes que você falou, e outros tantos.

    Confira.

    Dito isso, não estou muito certo do real objetivo aqui... Praticamente todos os países citados tinham uma Caixa de Conversão, com exceção de EUA, Inglaterra e alguns outros tantos países ricos. Nenhum país pobre tinha Banco Central. Aliás, nem mesmo os EUA tinha (só surgiu em 1913). Não havia câmbio flutuante (que, aliás, é uma modernidade). Todos os países periféricos se baseavam na libra esterlina.

    Em um arranjo assim, comparar PIBs é muito mais um vaticínio sobre a liberdade das respectivas economias do que sobre política monetária.
  • Felipe  20/02/2022 01:52
    Por que seria um vaticínio?
  • anônimo  20/02/2022 02:13
    Com um arranjo monetário semelhante para todos, cresce mais aquela economia que tiver mais liberdade e menor restrição à oferta. Ou seja, cresce quem for mais supply-side.
  • Felipe  20/02/2022 14:18
    Você tem os dados dos índices de preços da época?

    Os que encontrei estão na página 25 do livro "A Inflação brasileira : 1820-1958 / Oliver Ónody", denominados como "Índice do custo de vida". Nem todos os anos foram abordados.

    Então ficou assim:

    Em 1900, o índice do custo de vida estava em 460 (esse índice começou em 100 no ano de 1829), uma queda de - 7,4 % em relação ao ano de 1896. Como faltaram outros anos, de 1900 foi direto para 1912.

    > 1912: Índice de custo de vida em 455, variação de - 1,1 % ante 1900.
    > 1913: Índice de custo de vida em 464, variação de + 2 % ante 1912.
    > 1914: Índice de custo de vida em 441, variação de - 5 % ante 1913.

    E então o índice passa a subir com força. O que é possível mensurar com esses dados, Leandro?

    Curiosidade, houve uma forte deflação monetária no governo Campos Sales: na variação percentual do papel-moeda em circulação, ficou de tal forma:

    > 1898: - 0,2 %;
    > 1899: - 5,7 %;
    > 1900: - 8,6 %;
    > 1901: + 1,4 %;
    > 1902: - 0,5 %;

    Nessa época ainda não era Caixa de Conversão, de forma que o mil-réis estava se valorizando, já que em 1898 mil-réis comprava 7 3/16 pence. Em 1902, já comprava 11 31/32 pence. Depois foi se valorizando até 1906, quando o governo posterior estabeleceu a Caixa de Conversão. Campos Sales recebeu inúmeras críticas injustas. A única crítica justa a ele seria ao seu aumento de impostos.

    Hoje em dia nem se sonha em cortar gastos como foi feito nessa época. No máximo a gente vê uma redução no ritmo do aumento dos gastos governamentais.
  • Intruso  20/02/2022 15:18
    "E então o índice passa a subir com força (pós-1914). O que é possível mensurar com esses dados, Leandro?"

    Que guerras mundiais são fatais para as moedas.

  • Felipe  20/02/2022 16:14
    Como se calcula a inflação média anual? Por exemplo, com base nos dados que encontrei no livro, é possível fazer esse cálculo entre os anos de 1906 e 1914?
  • Trader  20/02/2022 17:51
    Pegue o preço final e divida pelo preço inicial.

    Pegue o resultado e eleve exponencialmente ao inverso do número de anos.

    Exemplo:

    Preço inicial: 100

    Preço final: 140

    Pedido de tempo: 10 anos

    Qual a inflação anual média?

    140/100 = 1,4

    1,4^1/10 = 1,0342

    Logo, a inflação anual média é de 3,42%.
  • Felipe  20/02/2022 20:41
    Obrigado.

    Fiz o seguinte:

    1900: 460
    1914: 441
    Período de tempo: 14 anos

    441/460 = 0,9586
    0,9586^1/14 = 0,997

    Nesse caso seria inflação de preços média de 0,003 % anuais?

    É possível calcular e estimar qual seria o índice de custo de vida dos anos 1906, 1907, 1908, 1909, 1910 e 1911?
  • Trader  21/02/2022 00:11
    Sua conta ficou errada. Você teve deflação de preços de 0,30% ao ano, em média.

    Pegue o resultado final (0,997), subtraia 1 e multiplique por 100.

  • Felipe  20/02/2022 20:46
    O balanço de pagamentos seria exatamente a relação entre a exportação e importação de bens e serviços? No período da Caixa de Conversão, em sua maioria (exceto em 1913), houve superávit na balança comercial. Então pode ser dito de que no período houve um grande influxo de ouro para as reservas da Caixa de Conversão? Mesmo após a eclosão da Primeira Guerra, os superávits permaneceram.

    Se quiser saber os dados, eles estão na página 88 desse documento.
  • Trader  21/02/2022 00:14
    Não. Balanço de pagamentos é: balança comercial mais balança de serviços mais conta capital e financeira (investimento estrangeiro direto e investimento estrangeiro em portfólio).

    Portanto, o fluxo de ouro depende do balanço final de todos estes itens.
  • Gustavo-von-Rothbard  17/10/2017 05:01
    Ótimo artigo! Porém possuo uma pergubta OFF-topic, gostaria que alguém do IBM me respondesse;

    Como regular, protegendo os consumidores, empresas cujos produtos podem ser alterados e necessitariam de uma visão técnica para que essas adulterações fossem descobertas? Exemplos: carne, gasolina, leite...
  • SRV  17/10/2017 13:44
    Gustavo-von-Rothbard,

    A resposta simplificada seria através de agências privadas de certificação, Isso já existe no mundo, são empresas que testam e avaliam produtos e colocam sua idoneidade e imagem em julgamento.

    Mas em mercados regulados pelo Estado isso não funciona. Veja por exemplo o caso do subprime. As agências de rating que classificaram títulos podres como triplo A continuam por aí, sendo usadas, pois regulamentações do mercado financeiro americano impedem o surgimento de novas agências.

    Seria completamente diferente num mercado em que a concorrência fosse livre. Se as grandes agências pisassem na bola como foi no subprime, as menores e mais corretas acabariam ganhando marketshare e relevância. Quem vai acreditar no selo de uma empresa "comprada"?

    Existem outros mecanismos, como os sites de avaliação de consumidores, etc. Nos artigos que foram linkados na resposta do Felipe 17/10/2017 11:19 são bastante completos.

    Abraços.
  • Chaudd  17/10/2017 13:07
    Bom dia, tenho uma dúvida para o IMB, pq em 29 e em 2008 os bancos nos EUA tiveram muitos problemas e aqui mesmo em meio a crise eles permanecem sem tantos problemas(sou leigo no assunto, agora que estou entendendo alguma coisa sobre a teoria do Hayek sobre ciclos econômicos)?
  • Leandro  17/10/2017 14:38
    "pq em 29 e em 2008 os bancos nos EUA tiveram muitos problemas"

    Porque eles fizeram vários empréstimos que foram maciçamente caloteados. Calotes de empréstimos destroem o capital dos bancos.

    www.mises.org.br/Article.aspx?id=2594

    www.mises.org.br/Article.aspx?id=1696

    "e aqui mesmo em meio a crise eles permanecem sem tantos problemas"

    Porque aqui não houve calotes maciços de empréstimos. E também porque os bancos brasileiros são bem mais prudentes que os americanos em suas concessões de empréstimos (o exato contrário do que exigem os desenvolvimentistas, que querem crédito farto e barato para todos, mas ficam muito bravos quando os bancos que seguem exatamente essas políticas quebram e são socorridos).

    E por que os bancos brasileiros são mais prudentes? Porque aqui no Brasil, por lei, quando um banco quebra, são ele e os outros bancos que arcam com tudo, e não o governo. Já nos EUA, por lei, quem arca com tudo é o governo (pagadores de impostos) e não os bancos. Leia ao menos a conclusão deste artigo.
  • Chaudd  17/10/2017 16:28
    Obrigado!!! extremamente esclarecedor esse seu comentário Leandro.
  • Libertario do Bolha  18/10/2017 00:10
    Leandro,

    Sugiro dar uma lida na ( já famosa na internet ) delação do César do bolhaimobiliáriaBrasil.com.br

    Nela consta a manobra do Caixão que mudou de categoria os seus clientes.

    Para resumir seria o seguinte: Depois da crise que se acentuou em 2014, onde já havia um elevadíssimo índice de inadimplência no programa MCMV e em vários outros financiamentos habitacionais, curiosamente os clientes de rating AAA aumentaram exponencialmente nos dados do banco.


  • Fábio  18/10/2017 04:18
    Desde 2012 tenho uma construtora e em todo esse período atuei no segmento popular, especialmente no MCMV, e tendo a concordar com esse artigo.

    O impulso que o governo deu no segmento da construção com esse programa trouxe um aumento generalizado de preços em toda a cadeia de matérias primas e mão de obra. Por volta de 2014, no ápice dos incentivos governamentais (época da eleição de Dilma) os profissionais cobravam um preço por seu serviço que não condizia com sua produtividade e qualidade. A partir de meados de 2015 e principalmente em 2016 essa situação se inverteu com o aumento do desemprego no setor.

    Além disso, o pior fenômeno que observei foi uma espécie de "indexação" dos terrenos, já que sempre que o governo aumentava o valor de financiamento dos imóveis do programa os lotes aumentavam de forma desproporcional.

    Por exemplo, em minha cidade um lote de 125 m² um lote para construção no programa custava em torno de 40 mil reais quando comecei a trabalhar neste mercado em 2012. Hoje não se encontra o mesmo lote por menos de 75 mil, ou seja, um crescimento de 87,50%;

    No mesmo período o valor financiado por residência subiu apenas 50%, o que espremeu a margem de lucros dos construtores e teve como consequência a verticalização dos empreendimentos para compensar esse efeito. Com isso, o capital necessário por empreendimento cresceu bastante resultando na expulsão das empresas com menos $$ disponível.

    Ainda tenho um terreno de 420 m² que comprei em 2012 por 85 mil e que hoje vale no mínimo 250 mil. Além disso, como se trata de um dos poucos terrenos nessa dimensão livres na região tenho pouco interesse em construir por lá, especialmente porque vieram algumas melhorias públicas como asfalto que estão valorizando ele ainda mais.

    Hoje aposto dizer que vale mais a pena comprar terrenos em regiões onde provavelmente ocorrerá uma futura valorização do que construir. E digo também que os principais beneficiados com essa política de crédito do governo foram: 1 - Autoridades locais que por meio de mudanças nas leis de zoneamento locais conseguem interferir na regiões de maior valorização e lucrar direta ou indiretamente com isso; 2 - Grande grupos empresariais (em setores como mineração: ferro, aço, alumínio, cimento, areia, etc) devido a intensa valorização destes insumos.
  • Leitor  18/10/2017 11:50
    Fábio, muito obrigado pelo seu comentário. Bastante enriquecedor e esclarecedor.
  • frolstty  19/10/2017 19:53
    Gostaria que verificassem sobre o déficit habitacional, pois aparentemente ele diminuiu, mesmo que não como o esperado na implantação dessa política pública.

    www.fiesp.com.br/noticias/levantamento-inedito-mostra-deficit-de-62-milhoes-de-moradias-no-brasil/
  • Verificado  19/10/2017 20:23
  • Orgão  20/10/2017 05:34
    De onde tiram esses gráficos ? Podem me responder ?
  • Ombud  20/10/2017 10:57
    Séries temporais do site do Banco Central:

    www.bcb.gov.br/pt-br/#!/n/SERIESTEMPORAIS

    Séries números 7518, 20612, 7524, 20593, 21340, 25419

  • Emerson Luis  25/12/2017 18:57

    Cada intervenção do governo visa sanar as consequências negativas de intervenções passadas e gera mais consequências negativas que servirão de justificativa para ainda mais intervenções e o círculo vicioso se repete continuamente.

    Os danos não são apenas econômicos, mas sociais e culturais também. Por exemplo, o programa Minha Casa Minha Vida II colocava a casa no nome da esposa, reforçando estereótipos negativos a respeito do homem e sutilmente estimulando divórcios.

    * * *
  • W.Menon  26/01/2018 17:16
    Ok, então qual seria a solução para combater o déficit habitacional sem elevação dos preços dos imóveis e endividamento dos compradores?
  • João  26/01/2018 18:46
    A mesma solução que permitiu que a oferta de coisas até então escassas e destinadas apenas aos ricos -- carros, celulares, televisores, viagens de avião e comida boa -- se tornasse abundante e direcionada aos mais pobres: o livre mercado.

    Apenas a livre concorrência pode aumentar a oferta de um bem e, consequentemente, reduzir seus preços (em termos reais, isto é, em termos de horas de trabalho necessárias para adquiri-lo).

    Abolir leis de zoneamento insensatas e dar mais liberdade para a construção civil já aumentariam bastante a oferta de imóveis, barateando os alugueis.

    Finalmente, acabar com essa ideia de que a pessoa só pode ser feliz tendo casa própria. Eu sempre morei de aluguel e graças a isso (não ter me endividado para comprar imóvel) amealhei um patrimônio financeiro respeitável. Só o que ganho de juros em cima deste patrimônio financeira paga o aluguel e ainda sobra muito.


    P.S.: a oferta de bens só aumenta e seus preços só caem (em termos reais), exceto imóveis. Por que será? Será que o fato de estes terem sua aquisição subsidiada pelo governo -- o que explode a demanda -- não tem efeito nenhum sobre isso?

    P.S.2: se o governo passasse a subsidiar a compra de comida, você acha que os preços cairiam ou explodiriam? E o acesso à comida, você acha que ficaria mais universal ou mais restrito apenas aos mais ricos?
  • Pobre Paulista  26/01/2018 19:35
    "Combater o déficit habitacional"

    Meu amigo, o governo não tem que combater porcaria nenhuma, tem apenas que nos deixar em paz.
  • VICTOR HUGO  18/05/2018 01:47
    O indicador saldo carteira de credito recursos direcionados - financiamento imobiliário total , entra oque praticamente?
    Pro cotista , SBPE, MCMV?

    E o caso dos bancos privados, qual o indicador imobiliário deles? Como se analisa a carteira dos bancos privados?


    atenciosamente
  • Vladimir  04/06/2018 12:28
    Petista Ermínia Maricato confirma absolutamente tudo que o presente artigo disse sobre o Minha Casa, Minha Vida.

    Minha Casa, Minha Vida piorou cidades e alimentou especulação imobiliária, diz ex-secretária do governo Lula

    Maior programa habitacional da história do Brasil e uma das vitrines dos governos do PT, o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) piorou as cidades, agravou as dificuldades de acesso a moradia entre os mais pobres e criou bairros especialmente vulneráveis ao crime organizado
  • VICTOR HUGO  07/08/2018 15:05
    Luan, é correto descontar a inflação acumulada desses indicadores para ter o valor real?
    abraço
  • Marcello   08/04/2019 03:35
    Bastante curiosa esta análise. Considera apenas aspectos pertinentes ao setor imobiliário como se ele estivesse deslocado do resto da sociedade. O crescimento do PIB, a elevação dos salários, a redução da inadimplência não deveriam ser considerados na reflexão? Afinal, a Lei 10.931/2004 foi acompanhado por um crescimento macroeconômico e ampliação da renda. É possível que a concentração dê a impressão de que muitas pessoas estão comprando, mas são poucas pessoas que estão especulando? Somente considerar a redução dos riscos pela emissão de crédito e subsídio é o suficiente para explicar a elevação dos preços? O PIB da construção civil só considera imóveis no padrão Minha Casa, Minha Vida ou A RJZ Cyrela que constrói imóveis de alto luxo também ajuda?
  • Carlos  08/04/2019 13:54
    "Bastante curiosa esta análise."

    Vejamos onde está a curiosidade.

    "Considera apenas aspectos pertinentes ao setor imobiliário como se ele estivesse deslocado do resto da sociedade."

    Mas, meu caro, o artigo é inteiramente sobre setor imobiliário. Ele já deixa isso claro logo no título. Queria o quê? Que o artigo abordasse também, sei lá, o setor automotivo?

    É cada um...

    "O crescimento do PIB, a elevação dos salários, a redução da inadimplência não deveriam ser considerados na reflexão? Afinal, a Lei 10.931/2004 foi acompanhado por um crescimento macroeconômico e ampliação da renda."

    Se a economia produz mais, então há mais bens sendo ofertado. Isso deveria pressionar os preços para baixo. No entanto, se mesmo em um cenário de crescimento econômico, os preços destes bens subiram, então é porque a expansão do crédito e a oferta monetária subiram mais ainda.

    Questão de lógica básica.

    Há um artigo inteiro sobre isso voltado para o Brasil:

    www.mises.org.br/Article.aspx?id=2663

    "É possível que a concentração dê a impressão de que muitas pessoas estão comprando, mas são poucas pessoas que estão especulando?"

    Se todo um setor da economia funciona à base de crédito estatal artificial barato, não há apenas uma concentração de "alguns poucos especulando". Todos os compradores, 100% deles, estão demandando imóveis fazendo uso de crédito estatal barato.

    Se você não aceita isso, aí nada pode ser feito por você.

    "Somente considerar a redução dos riscos pela emissão de crédito e subsídio é o suficiente para explicar a elevação dos preços?"

    Os preços sobem porque mais dinheiro, criado do nada, foi direcionado para aquele setor. É isso o que faz os preços de qualquer setor subirem.

    De novo, eis como funciona no Brasil:

    www.mises.org.br/Article.aspx?id=2663

    "O PIB da construção civil só considera imóveis no padrão Minha Casa, Minha Vida ou A RJZ Cyrela que constrói imóveis de alto luxo também ajuda?"

    Imóveis de alto luxo também são adquiridos com empréstimos da Caixa Econômica Federal (subsidiados pelo Tesouro), bem como de financeiras específicas, que chegavam financiar 80% do preço do imóvel. Se você desconhece isso, nada pode ser feito.
  • Alexandre  05/09/2021 16:14
    A coisa toda beira a atuação de quadrilhas.

    Vejamos.

    Uma família com renda bruta de 10 mil por mês, fazendo uma reserva e conseguindo juntar 60 mil reais consegue efetuar a compra de um apartamento de 300 mil (no caso, 240 mil), via CEF em 30 anos, com parcelas mensais decrescentes (e limítrofes levando em conta a renda familiar) de 2500 reais.

    É verdade q no limiar da quitação do empréstimo, daqui a 30 anos, as parcelas serão de algumas poucas unidades de reais, mas, pelo menos nos primeiros 10 anos não devem se distanciar dos 2500 reais iniciais e, nos primeiros 15 anos não devem sair das duas unidades de milhar. (Isto num cenário de juros baixos onde não incidam com força os fatores de correção de contrato).

    Fazendo as contas ao final do contrato o comprador terá pago aproximadamente 3x o valor do imóvel (cerca de 900 mil reais).

    Durante cerca de 15 anos essa família, exposta a todo azar de instabilidades econômicas, terá de depreender cerca de 1/4 de sua renda em pagamento de parcelas. O q obviamente compromete sua capacidade de investimento e empreendedorismo. Projetemos isso para uma massa de pessoas e estaremos falando numa sociedade parcialmente polida de empreender e investir. (Isso desconsiderando os gastos secundários com o imóvel, como condomínio, IPTU e manutenções).

    ... nao bastasse isso

    Se no meio desse processo a família perde renda por desemprego o banco aciona a família no SPC limitando ainda mais o poder de consumo desses cidadãos. Mantido a inadimplência o cidadão é retirado do imóvel e o q ele pagou (inclusive a entrada de 60 mil) é tomado às custas de aluguel.

    Por fim o pior.

    Este imóvel que custa 300 mil, não fosse os impostos sobre insumos e mão de obra, não custaria nem 100 mil. Resultado, a família q com algum esforço conseguiu juntar 60 mil para dar de entrada, com um esforço um pouquinho maior conseguiria juntar os 100 mil e pagar pelo imóvel à vista.

    Qual o cenário?

    O estado tributa insumos e mão de obra, encarece o produto, te oferta uma financiamento para pagar pelo produto encarecido pelo próprio estado, no financiamento incidem juros sobre os impostos aplicados e o resultado é a estagnação do indivíduo.

    O mais triste é q tudo isso advém de uma grande ignorância do indivíduo em relação à educação financeira q expõe a sociedade à ganancia e imoralidade do próprio estado.
  • anônimo  02/02/2022 10:48
    Lembrando que devido a tanta regulamentação do Estado quanto a moradia, todos os anos temos casos de mortes devido a desmoronamento. e deslizamento de terras em várias partes do Brasil.

    g1.globo.com/sp/sao-paulo/noticia/2022/02/02/sobe-o-numero-de-mortos-pelas-chuvas-no-estado-de-sp.ghtml

    g1.globo.com/mg/minas-gerais/noticia/2022/01/10/carro-com-cinco-pessoas-da-mesma-familia-e-soterrado-na-grande-bh.ghtml
  • Felipe  20/02/2022 20:49
    Petrópolis agora é a vítima da vez. Desastres naturais sempre vão acontecer, o que fará a diferença é o tanto de capital acumulado. Por que os desastres naturais são muito menos danosos na Flórida do que em certas regiões do Brasil, apesar de o estado americano receber furacões todos os anos?

    Os ingênuos e os oportunistas já estão colocando a culpa nas "mudanças climáticas".

    Há relatos de secas no Nordeste brasileiro desde (pelo menos) a época em que os jesuítas estavam conhecendo a região Nordeste, no século XVI.
  • anônimo  21/02/2022 03:45
    vamos abrir clareiras no topo do morro

    mais ainda, vamos construir apenas habitaçoes sem colocar qualquer tipo de passagem pluvial para vazao

    o que pode dar errado ?

    o clima muda, ele nao é estatico, isso é irrelevante - o erro é todo da falta de planejamento e da ignorancia sobre coisas basicas

    sabe o que é da hora ter no topo da serra ? reservatorios para coleta de agua doce , ao inves de gente empilhada em palafitas


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